Umowa na nadzór inwestorski: co w niej zapisać o zakresie, wizytach i wynagrodzeniu
Umowa na nadzór inwestorski decyduje o tym, za co inspektor naprawdę odpowiada i co dostajesz po każdej wizycie. Dwie umowy „na nadzór” bywają zupełnie różne, bo jedna obejmuje kilka przyjazdów przy fundamentach, a druga całą budowę z raportami. Poniżej opisujemy, jakie punkty taka umowa powinna zawierać. O cenie nadzoru piszemy osobno, w poradniku, do którego odsyłamy niżej.
• Umowa ma opisać zakres, etapy, wizyty, dokumentację po wizycie, wynagrodzenie i odpowiedzialność
• Obowiązki inspektora wynikają z Prawa budowlanego, a umowa wskazuje, które z nich zamawiasz
• Wynagrodzenie liczy się jednym z trzech sposobów: procent, ryczałt albo opłata za wizytę
• Nie publikujemy wzoru umowy do pobrania, bo zakres zależy od konkretnej budowy
Co umowa na nadzór inwestorski powinna zawierać
| Punkt umowy | Co w nim zapisać |
|---|---|
| Strony i uprawnienia | Dane inspektora, numer i specjalność uprawnień budowlanych, przynależność do izby samorządu zawodowego. Poproś o aktualne zaświadczenie z izby i sprawdź, czy specjalność pasuje do zakresu prac. |
| Przedmiot i zakres | Które z obowiązków inspektora obejmuje umowa (patrz lista niżej) i dla jakiej budowy: adres, rodzaj robót, etapy objęte nadzorem. |
| Etapy i wizyty | Liczba wizyt w cenie i lista etapów, na których inspektor ma być obecny. Zapisz w umowie przynajmniej odbiory robót zanikających. Ustal też, ile kosztuje wizyta ponad ustaloną liczbę. |
| Dokumentacja po wizycie | Czy inspektor robi sam wpis do dziennika budowy, czy także pisemny raport ze zdjęciami, i w jakim terminie go przekazuje. |
| Kontrola rozliczeń | Sprawdzanie faktur i rozliczeń z wykonawcą jest zadaniem wykonywanym na żądanie inwestora. Wpisz, czy jest w cenie, czy liczone osobno. |
| Kontakt z wykonawcą | Jak inspektor przekazuje polecenia kierownikowi budowy (wpisem do dziennika) i jak informuje Ciebie o nieprawidłowościach. |
| Wynagrodzenie | Model rozliczenia, kwota i to, czy jest netto czy brutto, termin płatności, dojazd, wizyty dodatkowe. Szczegóły w następnej sekcji. |
| Odpowiedzialność | Czego dotyczy odpowiedzialność inspektora, czy ma ubezpieczenie OC i w jakim zakresie, co dzieje się przy niewykonaniu wizyt. Te zapisy warto skonsultować z prawnikiem. |
| Czas trwania i rozwiązanie | Od kiedy do kiedy trwa umowa, jak ją rozwiązać i co z rozliczeniem wizyt wykonanych do tego dnia. |
| Czego umowa nie obejmuje | Kierowanie budową (to osobna funkcja kierownika), nadzór autorski projektanta, branże poza uprawnieniami inspektora. |
Zakres: za co odpowiada inspektor
Prawo budowlane (art. 25) wymienia cztery podstawowe obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego. W umowie warto przypisać do nich konkretne etapy budowy:
• sprawdzanie jakości robót i stosowanych wyrobów budowlanych
• sprawdzanie i odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu oraz udział w próbach i odbiorach technicznych
• potwierdzanie faktycznie wykonanych robót i usunięcia wad, a na żądanie inwestora także kontrolowanie rozliczeń budowy
Inspektor ma też narzędzia do egzekwowania tych obowiązków (art. 26): może wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy i może żądać wstrzymania dalszych robót, jeśli ich kontynuacja groziłaby zagrożeniem albo niedopuszczalną niezgodnością z projektem lub pozwoleniem. Umowa nie musi tego powtarzać, ale powinna opisywać, jak inspektor informuje Ciebie o takich decyzjach.
Inspektor, kierownik budowy i nadzór autorski to trzy różne role. Kierownik prowadzi budowę, inspektor reprezentuje inwestora, a projektant w nadzorze autorskim pilnuje zgodności z własnym projektem. Różnice opisaliśmy we wpisie Nadzór autorski budowy: co to jest i kiedy jest obowiązkowy.
Wynagrodzenie w umowie
Wynagrodzenie można ustalić na trzy sposoby: jako procent od wartości budowy, ryczałt za całą budowę albo opłatę za wizytę. Przykładowe stawki publikowane w branży, z podanymi źródłami, zebraliśmy we wpisie Ile kosztuje nadzór inwestorski i od czego zależy cena. Nie powtarzamy ich tutaj, żeby nie dublować tego wpisu. Kwoty tam podane pochodzą z poradników firm z branży, a nie z cennika naszej pracowni.
Do umowy wpisz wybrany model, kwotę i informację, czy jest netto czy brutto, termin płatności, zasady rozliczenia dojazdu oraz cenę wizyt dodatkowych. Wpisz też, co jest dodatkowo płatne: raport ze zdjęciami i kontrola rozliczeń zwykle wymagają osobnej wyceny.
Nadzór autorski, który sprawuje projektant, to osobna funkcja. Na stronie o nadzorze autorskim i technicznym opisujemy, że wycena jest indywidualna, a model może być interwencyjny (za wizytę) albo ryczałtowy. Liczbę wizyt i model ustalamy po poznaniu zakresu.
Odpowiedzialność i ubezpieczenie
Inspektor kontroluje roboty w imieniu inwestora, ale ich nie wykonuje i nie kieruje budową. Zapisz w umowie, za co inspektor odpowiada, jakie ma ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej i do jakiej kwoty oraz co dzieje się, gdy wizyta nie odbędzie się w umówionym terminie. Warto też ustalić, kto zastępuje inspektora w razie choroby.
Zapisy o odpowiedzialności i karach umownych najlepiej przejrzeć z prawnikiem przed podpisaniem. Nasz wpis ma charakter informacyjny i nie zastępuje takiej porady.
Czy da się pobrać wzór umowy
Nie publikujemy wzoru umowy do pobrania. Zakres, etapy i odpowiedzialność zależą od budowy, a wzór z internetu rzadko opisuje ją trafnie. Lista punktów wyżej pozwala sprawdzić każdą umowę, którą dostaniesz od inspektora, i zadać pytania przed podpisem.
Czy nadzór inwestorski jest obowiązkowy
Przy większości domów jednorodzinnych to decyzja inwestora. Obowiązek może wynikać z decyzji o pozwoleniu na budowę albo z rozporządzenia o rodzajach obiektów, przy których jest wymagany. Najprościej sprawdzić to w samej decyzji, a szczegóły opisaliśmy w poradniku o kosztach nadzoru inwestorskiego. Procedurę pozwolenia znajdziesz we wpisie Pozwolenie na budowę 2026.
Jeśli to nasz projekt, możemy prowadzić nadzór autorski. Opisz inwestycję i etap budowy; wycena jest indywidualna, po poznaniu zakresu.
Zobacz stronę o nadzorze
Najczęstsze pytania
Co powinna zawierać umowa na nadzór inwestorski?
Dane i uprawnienia inspektora, zakres obowiązków i etapy budowy, liczbę wizyt i cenę wizyt dodatkowych, formę dokumentacji po wizycie, sposób rozliczenia wynagrodzenia, zasady odpowiedzialności oraz czas trwania i warunki rozwiązania umowy.
Czy publikujecie wzór umowy na nadzór inwestorski?
Nie. Zakres i odpowiedzialność zależą od konkretnej budowy. Zamiast wzoru podajemy listę punktów, które umowa powinna opisywać.
Ile kosztuje nadzór inwestorski i jak wpisać to do umowy?
Wynagrodzenie liczy się procentem od wartości budowy, ryczałtem albo opłatą za wizytę. Stawki z branży, ze źródłami, opisaliśmy we wpisie o kosztach nadzoru inwestorskiego. W umowie zapisz wybrany model, kwotę, termin płatności i cenę wizyt dodatkowych.
Które etapy budowy wpisać do umowy?
Przynajmniej odbiory robót zanikających, czyli tych, które znikają pod betonem lub tynkiem. Resztę etapów ustalasz z inspektorem, zależnie od budowy i zakresu nadzoru.
Czym umowa na nadzór inwestorski różni się od nadzoru autorskiego?
Nadzór inwestorski sprawuje inspektor w imieniu inwestora i kontroluje jakość oraz zgodność robót. Nadzór autorski sprawuje projektant i pilnuje zgodności budowy z własnym projektem. To dwie osobne funkcje, dwa zakresy i dwie osobne wyceny.
Architekt z uprawnieniami IARP, pracownia Potrzeba Projekty, Rydzyna k. Leszna. Specjalizacja: dokumentacja PnB w systemie e-Budownictwo, analiza POG i OUZ dla projektów w subregionie leszczyńskim.
← Wróć do bloga | Ile kosztuje nadzór inwestorski | Nadzór autorski i techniczny
Ustawa z 7.07.1994 r. Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524: art. 12 (samodzielne funkcje techniczne), art. 19 (obowiązki nakładane decyzją o pozwoleniu), art. 25 (obowiązki inspektora), art. 26 (uprawnienia inspektora). Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 19.11.2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz.U. 2001 nr 138 poz. 1554). Informacja ogólna, nie zastępuje porady prawnej ani wzoru umowy. Stan: listopad 2026.