Ile kosztuje nadzór inwestorski i od czego zależy cena

Poniżej znajdziesz stawki publikowane przez firmy z branży (każda ze źródłem), przepisy, które mówią, za co właściwie płacisz, oraz listę pytań, po których dwie oferty da się uczciwie porównać. Kwoty pochodzą z poradników firm z branży, nie z cennika naszej pracowni.

Trzy modele rozliczenia i przykładowe stawki

To stawki, które firmy z branży opisują w swoich poradnikach, a nie oficjalny cennik. Same źródła zastrzegają, że kwoty są orientacyjne i różnią się w zależności od regionu, doświadczenia inspektora i zakresu nadzoru.

Policz to na swojej budowie

Rozpiętość widełek przestaje straszyć, kiedy podstawisz własne liczby. Dwa proste przykłady:

• Model procentowy. Dom za 600 000 zł i stawka 1–⁠2% to od 6 000 do 12 000 zł za cały okres budowy.
• Opłata za wizytę. Jeśli umówisz 10 wizyt w najważniejszych momentach, przy stawce 400–⁠800 zł netto za wizytę wychodzi od 4 000 do 8 000 zł netto.

Oba wyniki to tylko rachunek na podanych wyżej stawkach. Prawdziwą kwotę ustala zakres, który spiszesz z inspektorem, dlatego przed podpisaniem umowy warto wiedzieć, co ten zakres podnosi, a co obniża.

Co podnosi, a co obniża cenę nadzoru

• Liczba wizyt i etapów. Nadzór nad całą budową to co innego niż kilka przyjazdów przy fundamentach i stropie. Najwięcej kosztują etapy, które trzeba obejrzeć, zanim znikną pod betonem lub tynkiem.
• Branże. Inspektor ma uprawnienia w konkretnej specjalności. Jeśli chcesz sprawdzić także instalacje, możesz potrzebować drugiej osoby albo inspektora z szerszymi uprawnieniami.
• Kontrola rozliczeń. Sprawdzanie faktur i rozliczeń z wykonawcą przepis wymienia jako zadanie wykonywane na żądanie inwestora (art. 25 pkt 4 Prawa budowlanego), więc zwykle jest to dodatkowy zakres.
• Dokumentacja po wizycie. Wpis do dziennika budowy to minimum. Pisemny raport ze zdjęciami po każdym przyjeździe wymaga więcej pracy i bywa wyceniany osobno.
• Dojazd i skala. Odległość od budowy oraz wielkość i złożoność obiektu wpływają na czas, który inspektor musi poświęcić.

Za co płacisz: obowiązki i uprawnienia inspektora

Prawo budowlane (art. 25) wymienia cztery podstawowe obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego:

1. reprezentowanie inwestora na budowie przez kontrolę zgodności budowy z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami i zasadami wiedzy technicznej,
2. sprawdzanie jakości robót i stosowanych wyrobów budowlanych,
3. sprawdzanie i odbiór robót zanikających i ulegających zakryciu, udział w próbach i odbiorach technicznych instalacji oraz w odbiorze gotowego obiektu,
4. potwierdzanie faktycznie wykonanych robót i usunięcia wad, a na żądanie inwestora także kontrolowanie rozliczeń budowy.

Art. 26 daje inspektorowi narzędzia, żeby te obowiązki egzekwować. Może wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia potwierdzone wpisem do dziennika budowy, na przykład usunięcia nieprawidłowości albo wykonania badań, także takich, które wymagają odkrycia robót zakrytych. Może też żądać poprawek, ponownego wykonania wadliwych robót i wstrzymania dalszych prac, jeśli ich kontynuacja mogłaby wywołać zagrożenie albo niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem.

Kiedy nadzór inwestorski jest obowiązkowy

W większości inwestycji to decyzja inwestora. Obowiązek pojawia się na dwa sposoby:

• Decyzja o pozwoleniu na budowę. Organ może nałożyć obowiązek ustanowienia inspektora, gdy uzasadnia to wysoki stopień skomplikowania obiektu lub robót albo przewidywany wpływ na środowisko (art. 19 ust. 1 Prawa budowlanego).
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 19 listopada 2001 r. (Dz.U. 2001 nr 138 poz. 1554). Wymienia obiekty, przy których inspektor jest wymagany, m.in. budynki użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego o kubaturze 2 500 m³ i większej, budynki o wysokości 15 m i większej, przebudowę lub remont obiektów wpisanych do rejestru zabytków, a także obiekty z elementami konstrukcyjnymi o rozpiętości 12 m i większej.

Według § 4 tego rozporządzenia obowiązek nakłada organ w decyzji o pozwoleniu na budowę, wskazując specjalność inspektora. Jeśli więc budujesz dom jednorodzinny, najprościej sprawdzić to w samej decyzji: jeśli nie ma w niej takiego obowiązku, inspektor jest Twoim wyborem, a nie wymogiem.

Inspektor, kierownik budowy i nadzór autorski to trzy różne role

Te trzy funkcje często się mylą, a każda wyceniana jest osobno:

• Kierownik budowy kieruje budową i prowadzi ją na co dzień.
• Inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje inwestora i kontroluje to, co robi wykonawca. Może wydawać kierownikowi budowy polecenia wpisem do dziennika.
• Nadzór autorski sprawuje projektant. Pilnuje, żeby budynek powstał zgodnie z projektem, i rozstrzyga, jak wprowadzić zmiany w dokumentacji.

Różnice między nadzorem autorskim i inwestorskim opisaliśmy szerzej we wpisie Nadzór autorski budowy: co to jest i kiedy jest obowiązkowy.

Jak porównać dwie oferty inspektora

Dwie oferty „za nadzór” bywają nieporównywalne, bo obejmują inny zakres. Zanim wybierzesz tańszą, zapytaj o pięć rzeczy:

1. Uprawnienia i przynależność do izby. Nadzór inwestorski to samodzielna funkcja techniczna w budownictwie (art. 12 Prawa budowlanego), więc inspektor musi mieć uprawnienia budowlane i należeć do izby samorządu zawodowego. Poproś o aktualne zaświadczenie z izby i sprawdź, czy specjalność uprawnień pasuje do zakresu prac.
2. Liczba wizyt w cenie i na których etapach. Zapisz w umowie przynajmniej odbiory robót zanikających.
3. Co dostajesz po wizycie: sam wpis do dziennika czy także pisemny raport ze zdjęciami.
4. Kontrola rozliczeń z wykonawcą: czy jest w cenie, czy liczona osobno.
5. Dodatkowe wizyty i dojazd: ile kosztuje przyjazd ponad ustaloną liczbę.